盘活存量土地：解开房地产市场困局的关键
关键词: 存量土地, 土地收储, 专项债券, 房地产市场, 资金流动性, 价格评估, 政策落地
元描述: 深入探讨盘活存量土地的政策落地情况，分析价格、资金、政策协调等关键问题，解读专项债券的作用，以及如何推动房地产市场健康发展。本文结合一线访谈和权威数据，为您呈现全面、深入的分析。
引言: 房地产市场低迷，资金链紧张，这已经不是什么新闻了。然而，拨开迷雾，我们发现一个被忽视的巨大潜力：存量土地。盘活这些“沉睡的巨人”，或许是解开房地产市场困局的一把金钥匙。但现实并非一帆风顺，价格谈判、政策协调、资金筹措等问题，如同一个个拦路虎，阻碍着这项关键政策的有效落地。本文将深入探讨这一问题，带您一探究竟！
想象一下：一座座空置的楼盘，一块块闲置的土地，这些都代表着巨大的潜在价值，却因为种种原因无法转化为现实的生产力，甚至成为拖累经济发展的包袱。盘活存量土地，不仅能释放土地资源的巨大潜力，更能提振市场信心，改善房企资金状况，最终促进房地产市场的健康发展。这可不是一句空话，而是关系到千家万户，关系到国家经济大局的重大议题！
种子关键词：存量土地收储政策落地难点
盘活存量土地，听起来简单，做起来却充满挑战。政策出台容易，落地难！这其中最大的难题，就是“价格”！很多地块是在市场高峰期拿下的，当时的价格高得离谱，现在回购，让谁来买单？这可是个让人头疼的问题。
房企的心声：价格是关键！
一位大型房企高管在一次行业交流会上吐露心声：“回收存量用地对我们来说非常重要，但价格问题真是卡住了脖子！” 他解释说，一些地块当时的拿地成本高昂，现在市场行情低迷，回购价格难以达成一致。民营房企或许因为资金紧张，会选择忍痛割爱，但国企就不同了，折价部分的处理需要更复杂的方案，比如地块置换等等。这中间的流程，复杂得让人抓狂！
中指院的一位分析师也表示，2021年下半年以来，房地产市场深度调整，房价下行，导致很多地块的评估价低于企业当初的拿地成本，尤其是在市场火爆时期拿地的那些地块。这无疑加剧了回购的难度。
更棘手的是，土地出让时的起始价通常是基于评估价和市场情况综合确定的。地方政府在发行专项债时，也往往以土地价值为依据。因此，当初以底价成交的地块，在回购时反而更有可能实现高效去化。这听起来像个悖论，却真实地反映了当前存量土地收储的复杂性。
政府的难题：资金与协调！
政府方面也面临着巨大的挑战。资金从哪里来？如何协调各方利益？这些都是摆在政府面前的难题。
根据中指院的调研，盘活闲置存量土地遇到的“卡点”问题主要包括：
- 价格无法达成一致： 企业和政府在回购价格上难以达成一致，如果按照当前市场价收回，企业参与意愿不高；
- 土地调规限制多： 土地类型的调规限制多，并且可能需要补交地价；
- 政府积极性不足： 地方政府对存量土地的盘活和退换积极性不够，不愿新增债务回购土地；
- 跨区换地困难： 多数地方政府不愿意接受跨区换地，因为涉及到不同财政主体，各区之间的利益难以协调；
- 重新分割红线困难： 部分退换地、调规项目会涉及到重新分割红线、分宗退地，且需要征求小区已售部分产权人的意见，但目前很多城市未有操作先例，地方政府积极性不高。
这些问题，如同一个个“拦路虎”，阻碍着政策的顺利落地。
专项债券：政策的利器？
为了解决这些问题，国家出台了一系列政策，其中最重要的是利用专项债券收储存量土地。
财政部明确允许地方政府使用专项债券收购存量商品房和土地储备，扩大了资金来源。自然资源部也发布了相关通知，细化了专项债收购存量土地的流程。
关于价格问题，自然资源部明确要求土地储备机构委托专业机构进行评估，并以低于企业土地成本的价格确定收地基础价格。这听起来很不错，但实际操作中，如何有效评估土地价格，仍然是一个挑战。
此外，自然资源部也强调了部门协调的重要性，要求各级自然资源主管部门加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门的沟通协调，形成工作合力。这充分说明，盘活存量土地是一个系统工程，需要多部门的通力合作才能取得成功。
增量价值：破局的关键
业内人士指出，地方政府当下着力收购的重点，是那些能够产生增量价值、实现资金平衡的存量闲置土地。
那么，如何判断哪些土地能够产生增量价值呢？这需要结合当地的城市规划、产业发展方向等因素综合考虑。
中指院分析师建议，房企可以针对自身的地块提出具体的方案，地方主管部门以需求增量、投资增量为原则进行审核，并会同其他部门进一步立项申请专项债。这种“企业主导，政府审核”的模式，或许能提高收购效率。
房企资金链：专项债的意义
易居研究院的分析师指出，房企资金状况的重大变化是专项债介入的重要原因。市场下行期间，房企销售资金变差、投资曲线萎缩、资产变现能力变差，由此产生诸多问题。对存量土地收购收储的专项债工具诞生，持续增强了政府资金投放的能力，对于运用财政工具化解存量土地项目、加快土地端资金流动和顺畅等具有积极作用。
未来展望：挑战与机遇并存
虽然盘活存量土地面临诸多挑战，但多位分析师认为，后续会不断完善相关措施，解决落地中的问题。专项债收储预计将改善土地市场供求关系，增强企业和地方政府流动性，促进市场止跌回稳。不过，项目收益水平较低仍然是一个制约因素。 如果后续能够出台更多有效的措施，例如拉长收储资金的考核周期、扩大收储项目范围、政府给予配套融资贴息等，收储进展或将提速，有效缓解房企现金流压力，优化市场供求结构，最终促进房地产市场止跌企稳。
常见问题解答(FAQ)
- 问：盘活存量土地的政策对普通购房者有什么影响？
答： 长期来看，盘活存量土地有助于增加土地供应，缓解供需矛盾，从而对房价起到一定的抑制作用，最终让购房者受益。
- 问：专项债券的资金来源是什么？
答： 主要来自央行专项借款和财政体系的专项债。
- 问：政府如何评估存量土地的价格？
答： 政府委托经备案的土地估价机构进行评估，价格通常低于企业当初的土地成本。
- 问：哪些类型的存量土地更容易被政府收储？
答： 那些能够产生增量价值，实现资金平衡的土地更容易被收储。
- 问：盘活存量土地面临哪些主要困难？
答： 主要困难包括价格谈判、政策协调、资金筹措等。
- 问：未来盘活存量土地的趋势如何？
答： 预计未来会不断完善相关政策措施，加快盘活存量土地的步伐，促进房地产市场健康发展。
结论
盘活存量土地是当前房地产市场面临的重要课题，它关系到房地产市场的健康发展，更关系到国家经济的稳定运行。虽然政策落地过程中存在诸多挑战，但随着相关政策的不断完善和各方的共同努力，我们有理由相信，盘活存量土地，最终将成为推动房地产市场复苏的重要力量，为中国房地产市场注入新的活力！ 这不仅是一个经济问题，更是一个关乎民生的重大议题，需要我们持续关注和共同努力。
